Está em vigor, desde Abril último, uma nova Lei para os condomínios. São novas regras de convocatória e funcionamento da Assembleia, mais responsabilidades para os administradores, e passa a ser precisa uma declaração do condomínio para vender a casa, entre outras novidades. Trata-se da Lei 8/2022, de 10 de Janeiro, que revê o regime da propriedade horizontal, e que determinou mudanças na gestão dos condomínios em Portugal.

Convocatória das Assembleias de condóminos

As assembleias de condóminos podem realizar-se no 1º trimestre de cada ano, desde que esteja contemplado no regulamento do condomínio, ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.

A partir de agora, as convocatórias para as assembleias de condóminos podem ser efetuadas através de correio eletrónico, para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, indicando o seu email (o que deverá ficar lavrado em ata da reunião).

Se não se verificar quórum na reunião convocada, a 2ª reunião pode realizar-se no mesmo local, 30 minutos após a 1ª convocatória, desde que estejam presentes condóminos que representem um quarto do valor total do prédio.

Reuniões à distância das assembleias de condóminos

Sempre que a administração do condomínio assim o determine, ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.

Se houver algum condómino que não tenha as condições para participar na assembleia online, a administração deve providenciar os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico.

Atas das assembleias de condóminos

Com a alteração da legislação, passou a ser obrigatório lavrar atas das assembleias de condóminos, devendo constar, nomeadamente: data, local, condóminos presentes e ausentes, um resumo dos assuntos discutidos, e as decisões e deliberações tomadas.

As atas deverão ser assinadas por todos os presentes, de forma eletrónica, ou por assinatura manuscrita.

Despesas de conservação das partes comuns

A nova Lei veio também clarificar que, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário, constante do regulamento de condomínio.

Mais responsabilidades para os administradores do condomínio

Os administradores do condomínio já tinham como funções, como: a convocação da assembleia dos condóminos, executar as deliberações da assembleia de condóminos, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, cobrar as quotas e outros valores aos condóminos e efetuar o pagamento das despesas comuns.

Mas, a Lei agora em vigor prevê novas funções para o administrador de condomínio, entre as quais:

• Verificar a existência do fundo comum de reserva;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da Assembleia;
• Executar as deliberações da Assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado para o efeito, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
• Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
• Informar, pelo menos semestralmente, e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca do desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça, ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
• Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
• Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos, para ratificação da sua atuação;
• Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente;

De salientar, que se o administrador de condomínio não cumprir as funções que lhe estão cometidas na Lei, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos, é civilmente responsável, pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Contribuições dos condóminos e incumprimento

A assembleia de condóminos delibera o montante anual das contribuições a pagar por cada condómino e respetiva data de vencimento.

Essa ata, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias em falta, acrescidas de juros de mora legais e eventuais sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

A ação judicial deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos.

Declaração do condomínio para vender a casa

Se o condómino quiser alienar a fração da qual é proprietário, tem que requerer ao administrador do condomínio, a emissão de declaração escrita, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes ao condomínio.

O administrador do condomínio deve emitir a declaração no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento, e constitui um documento obrigatório da escritura. A não ser que o comprador declare expressamente que prescinde desse documento.